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首付六成,贷款利率是基准利率的1.1倍,还是感到很大的经济压力。”小夏和阿东看了不少二手房,即便有双方老人的资助,他俩还是觉得太贵了。“真希望‘总理房价’赶快实现呀!”3月14日上午,温家宝总理在两会记者上表示:“一些地方房价还远远没有回到合理价位”、房价要“与居民收入相适应,与投入和合理的利润相匹配”。网上立刻掀起了计算各大城市“合理房价”的热潮。一个ID为“国房部”的网友贴出了自己的计算公式:“2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米”。这个公式很快得到了其他网民的认可,一场算术“接力”迅速展开:北京4387元/平方米,上海4831元/平方米,深圳4867元/平方米,苏州4409元/平方米,无锡4218元/平方米,杭州4493元/平方米,大连3240元/平方米,济南2899元/平方米……这些把现实房价“腰斩、腰斩、再腰斩”的数字让人们直呼“凌乱了”。网友们自行测算的“总理房价”未必真的“合理”,也未免过于“真空”说理,但这些数字中蕴含着许多人的希望。总理向房价“喊话”之后,小夏和阿东去看了“上海之春”房展会。据悉,此次参观人流量达到11万人次左右,国内楼盘总成交金额近2.5亿元,意向成交金额近5亿元,预登记2139套,数据与去年同期相比略有下降。在小夏看来,这次房展会令人失望。龙头企业集体缺席,现场楼盘打折很少,而且大多位于嘉定、宝山、青浦和奉贤等偏远地段。好不容易看到一个在闵行区的楼盘,均价高达35000元/平方米,吓得她拉着阿东就走。买房不太顺利的小夏,没料到经济条件较差的前男友小张比自己先买房。从今年3月26日开始,上海第三批共有产权房申请在长宁、徐汇启动,此次申请门槛中的人均可支配收入从3300元/月放宽到5000元/月,小张恰好满足条件。他给小夏写了封邮件,结尾说:“现在我有房了,你是否还会考虑……”小夏没有答复,她不希望让一套房子左右自己的幸福。假阳春?2012年春节以来,很多婚房需求者购买或者在看房。在上海,由于新政策的出台打破了上海人“男买房,女装修”的惯例,许多待嫁女开始重新和男朋友筹划组建家庭的步骤。再加上中行、农行、建行等大型银行明确首套房贷利率实行8.5折优惠,上海楼市的婚房效应愈加明显。根据21世纪不动产给《新民周刊》提供的抽样统计显示,2012年2月上海二手房成交中婚房比例约为总成交套数的30%以上,仅次于改善性需求。“主要是开发商在打折,一些中小户型的新楼盘(包括全装修)符合购房者的心理价位。”易居房地产研究院高级研究员苏艳提醒说,“2012后市如何还很难说,婚房效应未必能支撑一整年。”除了婚房购买者,其他需求的首次置业者也纷纷出手了。上海易居房地产研究院副院长杨红旭曾表示,“首次置业,宁可买市中心的小房子,也不要买郊区的大房子。”而复旦大学地产运营研究所所长蔡为民指出,“如果发现性价比高的内环内房源,可以入手了。”新上海人袁先生遵照了两位专家的建议,刚在南京西路买了套房子,但他没有享受首套房的优惠利率。他表示:“我打听了一下,很多银行的利率优惠是有要‘优质客户’,就是要在该行买理财产品,我自己就是做投资的,不愿意买它们的理财产品,所以还是按照基准利率贷款。”袁先生买的是二手房,因为整个楼市成交量都不高,所以中介费用打了八折。现在有些地方的中介门店写着“买房就送港澳游”的横幅,其实“羊毛出在羊身上”,在上海随便一套房子,上下家各收1%的中介费就很赚了。即便楼市满眼刚需客,中国人现在的购房意愿也是13年以来最低的。3月20日,央行发布的《2012年第一季度储户问卷调查报告》显示,根据今年一季度央行在全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查,未来3个月内有购房意愿的居民占14.1%,是1999年调查以来的同期最低值。有业内人士表示,这些才是真正的刚需。对于改善型需求的购房者来说,二套房六成首付和1.1倍基准利率让他们不敢轻易做决定,尤其是那些想买学区房的三口之家而言。据21世纪不动产上海区域对旗下热点学区门店抽样调查显示,在南黄浦、徐汇万体馆、长桥、浦东源深等学区房板块,受一季度末学区房需求增多推动,学区房需求占比高达三四成。学区房需求虽然很高,但购房者比以往更为谨慎。今年3月下旬,不少人给“上海发布”微博爆料,表示闵行区万科假日风景五年来对口的是闵行实验小学,小区居民今日突被通知今年对口的是从没有小学教学经验的莘松中学,有180位即将上小学的孩子受到影响。“学区房”每年不同的划分标准,让很多买房者心里没底。但降价成了2012年楼市的主旋律。摩根大通3月20日发布的研究报告预测,今年全国房价将会下跌5%-10%。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示,今年2、3月上海的一、二手房成交量在逐步恢复,成交量已接近去年9月份水平;降价楼盘也存在,但基本没有突破15%的降幅,与去年动辄超过20%降幅不可同日而语。上海搜房网数据监控中心截至3月23日统计,上海市2012年4月打折优惠楼盘共计212个(含别墅),总数再创自2011年以来新高。3月商品住宅成交量面积排行前十名中,有7个为降价或低开盘。例如,某个位于嘉定老城外三公里左右的楼盘,报价在每平方米9900元,加上各种优惠,最低达到9500元,创下了2009年以来的开盘最低价。其实,作为全市存量房最多的区之一,嘉定楼盘从去年起就打响了价格战。区内一手房均价去年3月每平米在16300元左右,今年3月已经下滑至14300多元。据初步统计,上海3月的一手房成交面积大约为79.4万平方米,比上月增加了98%。业内依然认为,买卖双方的心态并未发生转变。在复旦大学地产运营研究所所长蔡为民看来,刚需买房者更适合在今年第二季度买房。他告诉《新民周刊》:“房价将剧烈震荡,向下调整,刚需客不妨现在锁定具体楼盘五六个,坐等降价。”1 2上一页下一页
[导读]全国两会刚刚结束,温家宝总理在新闻发布会上表态,房价还远远没有回到合理价位。地球人都知道,有生之年基本看不到符合国际标准的合理房价了。但人们还在等待,等待房价应声而落之时入场抄底。房价何时是“到位”记者 张襦心房价调控的目的,只应该是“让老百姓住得起房”。否则这场调控博弈到最后,也许更多只是一场预想中的市场洗牌。老凯是内地知名的摄影师,最近考虑在北京的东五环内置业,目标圈定朝阳园。“朝阳园二手房的均价大概是2.2万,旁边就是即将开通的地铁六号线大悦城站。附近2万多的房子也有不少,都是大杂烩式的普通民宅,不像朝阳园是高档社区。因为物业费贵,房价大涨的时候它没有怎么涨,但附近楼盘跌的时候,也没有怎么大跌。”朝阳园房价最高时每平方米大约2.5万,如今已经每平方米降了3000元左右,但老凯仍然认为现在并不是出手的时候。“北京的房价将来肯定还是要涨,但这次调控还没有到位。我的心理价位是每平方米1.5万-1.8万。”一位机构投资商则告诉他说:“至少要等到9月份之后才可以抄底。”从2010年4月开始,这轮号称“史上最严厉”的房地产调控已经进行了23个月。“一些地方房价还远远没有回到合理价位,调控不能放松。”温总理在今年两会上的表态,不仅让房地产股价应声而降,也重燃了老百姓观望之心。而近日房地产界盛传政府将在6月后出台重磅政策,“部分央企内部发文通知全国各地分公司,不惜降价也务必要在今年7月前卖完手上所有存量房。”无论是否谣言,都给了人们一个继续等待的理由。房企暴利还有多少余量可以“榨出”?房地产资金链究竟有多紧张?究竟是谁在支撑高房价?请看本刊记者的调查。3:3:3赶在春节前,经营着一家咖啡馆的老赵,将一套位于北京北五环外来广营的花园洋房出手了。这套房子有96平方米,半年前总价还是310万,等老赵卖的时候,已经跌到270万,用他的话说,“损失了一辆宝马”。老赵说卖房只有一个原因——止损。而他现在住的另外一套花园洋房,位于地段更为偏远的郊区顺义,买房的时候是在2009年之后,不巧赶上了顶点,每平方米1.8万,现在也跌到了1.5万。在很多买房人选择再等一等的时候,陈奇出手了。去年房东把租金从1800元一下子提到2500元,从那以后,陈奇买房的想法就越来越强烈。“我算了一下,如果贷款80万买房,30年,月供4000多。现在租房,一居室都要3000多,两居室4000多。我对北京的房价长期是看好的。现在钱越来越不值钱,也没有很理想的理财途径,只要能凑齐首付,还是买房划算。”陈奇是一个不愿意把生命浪费在路上的人,他选择的房子,离公司距离都不超过1小时车程。位于北五环外的超大规模社区“回龙观”,成为最先去考察的楼盘。都说在经历了1-2月份低迷之后,3月份京城楼市迎来了一波刚需支撑的“小阳春”。果不其然,陈奇去考察的时候发现看房者还真不少。而这波“回暖”,很显然是降价带动的。“去年这里离城铁近的房子,已经过2万了,今年全部回落到2万以下,那些属于经济适用房的,每平方米1.3万、1.5万都能拿下。”不久前,陈奇的同事在回龙观买了一套房,118平方米,花了150多万,所有费用加在一起,大约170多万。他则选了回龙观最好的一个盘“新龙城”,步行到龙泽城铁仅需几分钟,100平方米的,大约每平方米1.9万,也有便宜一点的如1.6万、1.7万的,如果不怕离城铁远,还有1.6万以下的房子可供选择。但30多万的人口,也让这座公认的“亚洲第一大社区”以“堵”和地铁太挤闻名。犹豫之下,陈奇又去考察了位于北三环的双安附近楼盘。“房龄比我的年纪都大,破到你住都不想住的地步,还标价3万多。”最终陈奇选择的是北四环外的亚运村,67平方米,总价165万,折合每平方米单价不足2.5万,原来则一直在2.8万以上。陈奇的实地考察,和著名地产评论人士杨少锋掌握的情况比较一致:“中小城市的房价可能是普降,但在北京、上海这样的一线城市,除非经济崩盘,否则降价一定是分区域的。目前在北京,楼盘成交价在2011年8月达到峰值,从那时到现在,降幅已经达到15%。以投机为主、供应量大的区域,比如通州,有些楼盘最高跌幅已经达到50%,但成交寥寥;房山今年的房价波动也会非常大。个别项目,如南六环亦庄开发区南侧的马驹桥,因为拿地成本很低,房价还有继续下跌的空间。五环内外,甚至包括四环边上的房价都有松动。几乎已经没有新盘供应的核心区域,房价依然坚挺,基本没有降价。即将开通轻轨的区域,比如朝青板块,本来就是以自住为主。大悦城去年刚刚开业,6号线马上通车,本身对周边区域是一个很大带动,如果没有调控,房价正常会往上多涨10%,但由于调控的相互抵消作用,房价保持了稳定。”他认为目前全国各地,已经有很多项目确实降到位,有一些项目为象征性打折,还有一些完全没降,各占三成比例。就在去年一线城市房价僵持不下之时,投机和投资资金在二三线城市发现广阔天地大有可为。如熔浆般的涌入,导致去年大部分的二三线城市的房价涨幅超过50%。中国大陆最大的边贸城市之一牡丹江市,就这么一跃成为全国涨幅最高的前三名。“去年一年,房价从原来每平方米1000元,飙涨到4000-5000元。现在价格也没掉,还是维持在5000元左右,但是成交量没了。”一位当地人告诉记者。资金链调查总理的表态,无疑给宏观调控定了一个调,让那些自以为还有余粮、再坚持两月就能迎来春天的房产商,彻底打消了幻想。但房价真的会迎来一次真正“解渴”的大跌吗?房地产商还有多少“肥利”,可以被榨出?决定房地产企业主动降价的内动力,只有资金压力。时下最流行的说法,莫过于房产商资金链高度紧张:信托集中到期、资产负债率高企、借高利贷成燎原之势,不时有欠下一屁股债的夺路而逃,都让人们感觉房产商正焦头烂额地被架在火上烤。然而记者也听到这么一个真实的段子:京城有开发商拿出了一个大项目对外招商,诸多开发商携现款而来,他们互相开玩笑:“不都说你们没钱了吗?”“这种消息你也信?”大家一笑而过。房地产企业到底是真缺钱,还是假缺钱?它们的资金链情况到底是怎样的?第一类:手握现金好过冬据远洋地产首席财务官沈培英表示,公司现持有124亿人民币现金。“远洋手上握有这么多现金,属于不缺钱的主。它们对后市不是特别看好,内部形成决议,基本上不拿地,这个钱是留着过冬用的。”杨少锋说。根据记者的统计,截止到去年第三季度末,保利、龙湖等十几家一线房企的账面现金均在百亿以上,比如中海持有现金港币192亿元,招商地产现金持有量从2010年底的36.9亿元增加到114亿元,金地持有现金178亿元,较年初增加42亿元。国际评级机构穆迪去年曾对29家中国内地房地产开发商进行资金链调查。在2011年10月24日发布的报告中,根据穆迪的测算,在基础情景及压力较高的情景
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